«Ոչ միայն պանելներ. Massանգվածային բնակեցման տարածքներում գերմանական փորձը», Քաղաքի պլանավորող և Բեռլինի խոշոր բնակելի տարածքների իրավասության կենտրոնի հետազոտող Մարիա Մելնիկովան հասանելի է ներբեռնելու համար նրա պաշտոնական կայքում `masshousing.ru:
Գրքի առցանց շնորհանդեսը և քննարկումը, որը կազմակերպվել է Բարձրագույն տնտեսագիտական դպրոցի կողմից, տեղի կունենա 2020 թ. Դեկտեմբերի 16-ին, ժամը 19: 00-ին: Մանրամասները ՝ այստեղ
Արևելյան Գերմանիայում սեփականաշնորհված բնակարանների տեսակարար կշիռը (3,5%) շատ ցածր է, քանի որ միայն անհատ վարձակալներն էին ցանկանում վերանորոգումը կատարելուց հետո գնել իրենց բնակարանները 1 եվրոյի դիմաց 1 եվրոյի դիմաց 1000 եվրո արժեքով: (BENN, 2007, էջ 29):
Massանգվածային շինարարության դարաշրջանի տները կառուցվել են մոտավորապես նույն ժամանակ: Հետեւաբար անհրաժեշտ է միաժամանակ վերականգնել շատ շենքերի տեխնիկական վիճակը: Սա զանգվածային բնակելի զարգացման տարածքների հետագա զարգացումը կազմակերպելու ամենահավակնոտ և դժվարին խնդիրներից մեկն է:
Գերմանիայի առանձնահատկությունն այն է, որ ֆոնդի հիմնական մասը պանելային տարածքներում պատկանում է խոշոր սեփականատերերին (բնակարանային ընկերություններ, կոոպերատիվներ): Սա պարզեցնում է ֆոնդի նորացման գործընթացի կազմակերպումը: Սեփականատերերի համայնքի փոխարեն մեկ կազմակերպություն, որպես կանոն, գործում է ֆինանսապես կայուն: Բայց Գերմանիայում կա շենքերի արդիականացման մեկ այլ պրակտիկա. Պատմական թաղամասերում բնակարանային ֆոնդի վերակառուցում, որտեղ շատ շենքերի բնակարանները պատկանում են մասնավոր անձանց: Նման տարածքների հետ աշխատելու համար օրենսդրական մակարդակում ստեղծվել է վերակառուցման գործընթացների հետ աշխատելու սխեմա ՝ սանիտարական տարածքը (գերմանական Sanierungsgebiet) և վերականգնման գործակալությունը (գերմանական Sanierungsträger): Այս փորձը կարող է հետաքրքիր լինել Ռուսաստանի համար:
Ազգային բնակարանային ֆոնդի պահպանումն ու արդիականացումը Գերմանիայի ազգային տնտեսության զարգացման հիմնական խնդիրներից մեկն է: Բնակարանային ֆոնդը միայն սեփականատերերի պարտականությունը չէ, պետությունը կարևոր դեր է խաղում: Այն ստեղծում է պայմաններ, երբ սեփականատերերը կարող են արդյունավետ գործողություններ կատարել `բարելավելու իրենց շենքերի տեխնիկական վիճակը:
Բնակարանային ֆոնդի պահպանումն ու արդիականացումը քաղաքաշինական հայեցակարգերի մշակման հիմնական թեմաներից մեկն է: Քաղաքային իշխանությունների համար այս խնդիրը հաճախ ավելի կարևոր է, քան նոր շինարարությունը, քանի որ բնակարանային ֆոնդերի շահագործման հանձնելու ցուցանիշները, որպես կանոն, երբեք չեն գերազանցում քաղաքում գոյություն ունեցող բնակարանների 1% -ը:
KfW- ն ՝ Գերմանիայի զարգացման դաշնային բանկը, կարևոր դեր է խաղում շենքերի էներգիայի արդիականացման գործում: 1990 թվականից ի վեր բանկը ներդրել է շուրջ 68 միլիարդ եվրո Արեւելյան Գերմանիայի բնակարանային ֆոնդում: Սա տերերին (բնակարանային ընկերություններ, բնակարանային կոոպերատիվներ, բնակիչների ասոցիացիաներ) թույլ տվեց վերանորոգել բնակարանային ֆոնդի ավելի քան 65% -ը, որը հիմնականում բաղկացած էր պանելային տներից:
«Մենք այնքան հարուստ չենք, որ անորակ բնակարանային ֆոնդում ապրենք»
Միացյալ Գերմանիայում սոցիալիստական պալատի բնակարանային ֆոնդը համարվում էր «անավարտ»: Առաջին հերթին այն պատճառով, որ դրանում բացակայում էր ճակատի մեկուսացման շերտը: Արտաքին պատերին տեղումների անընդհատ ազդեցության պատճառով օժանդակ կառույցների տեխնիկական վիճակը վատթարանում էր: Սա դարձավ արագ և լայնամասշտաբ վերակազմակերպման հիմնավորումը:
Ըստ BEEN ծրագրի, պանելային շենքերը կարող են նվազեցնել առաջնային ջերմային էներգիան 40-50% -ով (BEEN, 2007): Բեռլինում պանելային ֆոնդի վերակառուցման ընթացքում հնարավոր էր հասնել 60 կՎտ / ժ առաջնային էներգիայի ցուցանիշի / քառակուսի: մ տարեկան բնակելի տարածք, ինչը ավելի քան երկու անգամ ցածր է Բեռլինի միջին ցուցանիշից (տարեկան 148 կՎտժ / քմ):
Գերմանիան բնակարանների վերանորոգման մասշտաբով առաջատարը դարձավ Արևելյան Եվրոպայի երկրների շրջանում, քանի որ այն ուներ բնակարանի և կոմունալ ծառայությունների արժեքի և բնակչության եկամուտների լավագույն հարաբերակցությունը:Ըստ Արևելյան Եվրոպայի IWO Բնակարանային նախաձեռնության, սերիական զարգացման ընթացքում բնակելի շենքերի վերանորոգման մակարդակը այսօր հասնում է 85% -ի (IWO, 2018):
Շենքերի վերանորոգում Բեռլինում
Բեռլինի ծայրամասում գտնվող թաղամասերը առաջին տարածքներն էին Արևելյան Գերմանիայում, որոնք լայնամասշտաբ նորոգման ենթարկվեցին: Նախաձեռնությունը ստացվել է քաղաքային իշխանությունների կողմից. 1992-ին Բեռլինի Սենատի հրամանով մշակվեց «Պանելային շենքերի հանրագիտարան»: Այն պարունակում էր ԳԴՌ-ում արդյունաբերական բնակարանային շինարարության բոլոր շարքերի արդիականացման հնարավոր միջոցառումների ցուցակ `դրանց արժեքի հաշվարկով: Տեսական առաջարկությունները գործնականում փորձարկվել են Բեռլինում մի քանի պիլոտային նախագծերի իրականացման միջոցով: Այս աշխատանքի հիման վրա շենքերի սեփականատերերը և բանկերի ներկայացուցիչները կարող էին հեշտությամբ գնահատել արդիականացման ծախսերը:
1993 թ.-ին Բեռլինի Սենատը մեկնարկեց շենքերի վերանորոգմանն ու արդիականացմանն աջակցելու ծրագիր: Ըստ այս ծրագրի, սեփականատերերը պետք է ունենային վերակազմակերպման համար անհրաժեշտ իրենց սեփական միջոցների 15% -ը: Այդ ժամանակ նրանք կարող էին դիմել KfW բանկից վարկ ստանալու համար: Լրացուցիչ աջակցություն ցուցաբերեց նաև Բեռլինի Սենատը: Արևելյան Բեռլինի բոլոր պանելային շենքերի (270,000 բնակարան) վերանորոգումը նախատեսվում էր ավարտել 10 տարվա ընթացքում (Divigneau, 2010): Մեկ բնակարանի համար միջին ներդրումը կազմել է 20,000 € (BENN, 2007, էջ 85):
Սեփականության իրավունքը կարևոր չէր ֆինանսական աջակցություն ստանալու հարցում: Իհարկե, կազմակերպչական տեսանկյունից խոշոր բնակարանային ընկերությունների և կոոպերատիվների համար ավելի հեշտ կլիներ կատարել արդիականացում: Բայց նաև այն շենքերը, որոնցում բնակարանները պատկանում էին մասնավոր սեփականատերերին, կարող էին հավասար պայմաններով մասնակցել այդ ծրագրերին:
Գերմանիայում զանգվածային վերականգնման միջոցառումներն իրականացվել են ոչ թե առանձին շենքերի, այլ ընդհանուր առմամբ եռամսյակի ընթացքում: Խոշոր սեփականատերերը հաշվարկել են յուրաքանչյուր եռամսյակի ներդրումների անհրաժեշտությունը և կազմել վերակազմակերպման ժամանակացույցի պլաններ: Բնակարանային ֆոնդի վիճակը Հերլերսդորֆ շրջանում, Բեռլին, 1989 թ. Եվ 1990-ականների կեսերին արդիականացման առաջին ալիքից հետո: Սա Բեռլինի կառավարությանը հնարավորություն տվեց պլանավորել տարածաշրջանային բյուջեի ծախսերը աջակցության ծրագրի համար (Divigneau, 2010):
Արդիականացման միջոցառումների ծախսարդյունավետությունը և էներգաարդյունավետության միջոցառումների խելամիտ կիրառումը զանգվածային վերականգնման ծրագրի մշակման հիմնական չափանիշներն էին:
Շատ շրջաններում վերանորոգումն իրականացվել է առանց բնակիչներին վերաբնակեցնելու: Այդ պատճառով շինարարության կազմակերպման համար առաջացան հատուկ պահանջներ: Հիմնական պահանջն այն է, որ աշխատանքներ իրականացվեն բնակիչներից ստացված նվազագույն բողոքներով: Դրա համար շինհրապարակում աշխատում էր հատուկ խորհրդատու, որը կարող էր իրական ժամանակում պատասխանել շինարարական աշխատանքների վերաբերյալ բոլոր հարցերին: Բնակարանային ընկերությունները աշխատանքները կատարելու համար միանգամից ներգրավել են մի քանի ֆիրմաների: Բոլոր պայմանագրերում կար մի պայման. Եթե ֆիրմաներից մեկը չկատարի իր պարտավորությունները, մյուսը կկատարի դրանք ՝ ստանձնելով լրացուցիչ ծավալի աշխատանք: Այսպիսով, նրանք երաշխավորեցին վարձակալներին, որ ամբողջ աշխատանքը կավարտվի ժամանակին: Բացի այդ, առաջնահերթությունը եղել է աշխատանքի որակի վերահսկումը. Սեփականատիրոջ ներկայացուցիչները ամեն օր փաստաթղթավորում էին բոլոր թաքնված աշխատանքները:
Heatingեռուցման, ջրահեռացման և օդափոխման համակարգերի արդիականացումը նշանակում էր լրացուցիչ աշխատանք բնակարանների ներսում, որին հաջորդում էր սանհանգույցների և խոհանոցների նորոգումը: Այս աշխատանքներն իրականացվել են նաև առանց վերաբնակեցման: Հավաքովի կառույցների օգտագործման շնորհիվ մեկ բնակարանի ներսում աշխատանքը տևեց ընդամենը 5 օր: Տարբեր հարկերում աշխատանքը համաժամեցվում էր բարձրացողների կողմից, ինչը թույլ էր տալիս բնակիչներին սանդուղքով օգտագործել հարևանների զուգարանը և խոհանոցը:
Վերանորոգման լայնածավալ միջոցառումները հնարավորություն տվեցին բնակարանային ֆոնդը հասցնել ժամանակակից տեխնիկական պահանջների և կոմունալ ծառայությունների արժեքը կեսից ավելին իջեցնել: Ներկայումս շենքերի վերանորոգումը նման ծավալով չի իրականացվում:Սեփականատերերն աշխատում են երկարաժամկետ 30-ամյա արդիականացման ծրագրերի հիման վրա, և յուրաքանչյուր իրադարձության տնտեսական էֆեկտը մանրակրկիտ հաշվարկվում է:
Ինչ տեսակի շենքեր են առավել արդյունավետ վերազինման մեջ:
Վերականգնման գերմանական փորձը ցույց է տալիս, որ ֆինանսական տեսանկյունից ամենաարդյունավետն է վերակառուցել հնգհարկանի շենքեր, պայմանով, որ վերելակներ կառուցելու անհրաժեշտություն չլինի: Քանի որ վերելակներն անհրաժեշտ են սահմանափակ շարժունակություն ունեցող անձանց համար, դրանց կառուցման ֆինանսական աջակցությունը կարող է լրացուցիչ ստացվել հատուկ ծրագրերի միջոցների միջոցով: 10 հարկից բարձր շենքեր վերանորոգելը շատ ավելի դժվար է, քանի որ դա թանկ է և տեխնիկապես դժվար: Այնուամենայնիվ, Գերմանիան ունի բարձրահարկ շենքերի էներգիայի արդիականացման փորձ: Հաճախ նման նախագծերում կատարվում են միայն աշխատանքի որոշակի տեսակներ, որոնք ձեռնտու են բնակիչներին և ծախսարդյունավետ են:
Շենքերի մեծ մասը արդիականացվել է `պահպանելով առկա բնակարանների դասավորությունը և հարկերի քանակը: Անհատական նախագծեր `բնակարանների պլաններում փոփոխություններով, վերին հարկերի ապամոնտաժմամբ, իրականացվել են սեփականատերերի կամ« Քաղաքի վերակառուցում Արևելք »ծրագրի հաշվին: Բայց դրանք մեկուսացված դեպքեր էին: Փորձնական նախագծերը ցույց են տվել, որ ավելի հեշտ է շենքն ամբողջությամբ քանդել և կառուցել նոր `ավելի փոքր և ժամանակակից չափանիշներին համապատասխան:
Նախագծի հարկերով նախագծերը ավելի բարդ են, քան պարզ արդիականացումը, քանի որ անհրաժեշտ է ամրացնել կառույցները և արդիականացնել շենքի ինժեներական ենթակառուցվածքը: Դրանք իրականացվում են այն տարածքներում, որտեղ բնակարանի մեծ պահանջարկ կա, իսկ քաղաքների ծայրամասերում գտնվող տարածքները հաճախ այդպիսի չեն: Այնուամենայնիվ, վերնաշենքով և կցված հատվածներով լուծումները կարող են հետաքրքիր լինել, երբ անհրաժեշտ է շենքի վերին հարկերը վերելակի մուտքով ապահովել նվազագույն ծախսերով: Նախ, վերելակի լիսեռը դրվում է շենքի կցված մասում: Դրանից հետո կառուցվում է շենքը, և վերին հարկերի բնակարանների մուտքն ապահովվում է շենքերի հին և նոր մասերի միջանցքներով:
Ինչ է կատարվում այսօր բնակարանների արդիականացման ոլորտում
21-րդ դարի սկզբին Գերմանիան սկսեց ակտիվորեն զարգացնել «կանաչ» տնտեսություն: Բնակելի հատվածում էներգիայի արդյունավետությունը մեծ նշանակություն ունի: 2002 թ.-ից օրենսդրական մակարդակում գործում է «Էներգախնայողության մասին» Կանոնակարգը - EnEV »: Սույն դրույթի 9-րդ կետի համաձայն, սեփականատերերը պարտավոր են միջոցներ ձեռնարկել շենքի վերակառուցման ընթացքում ջեռուցման համակարգերի արդիականացման համար (էներգիայի սպառման նվազեցում առնվազն 100 կՎտ / ժ առաջնային էներգիայի `բնակելի տարածքի քառակուսի մ-ի համար տարեկան) (BENN, 2007):
Բացի «առաջնային էներգիայի սպառումը» պարամետրից, «Էներգախնայողության մասին» կանոնակարգում կարևոր դեր է խաղում «ջերմության կորստի փոխանցման գործակիցը»: Այն արտացոլում է միջին ջերմության կորուստը շենքի ամբողջ ծրարի վրա: Օրենքը սահմանում է այս պարամետրերի առավելագույն թույլատրելի արժեքները: Այնուամենայնիվ, KfW- ն մշակել է աջակցության մի քանի տարբերակներ `էներգախնայողության ավելի բարձր տեմպերը խթանելու համար (տարեկան 100, 85, 70, 55 կՎտ / ժ առաջնային էներգիայի սպառման տեմպերով պակաս, բնակարանի տարածքի քառակուսի մ-ից պակաս): Որքան ավելի լավ է էներգախնայողության ցուցանիշը, այնքան մեծ է վարկի մարման հնարավոր սուբսիդիայի չափը (IWO, 2018):
Ի՞նչ է տեղի ունենում այլ երկրներում:
Բնակարաններում էներգախնայողության բարելավման նպատակը կարևոր դեր է խաղում Եվրամիության քաղաքականության մեջ: 2005-ից 2007 թվականներին իրականացվեց «Բալթյան էներգախնայողության ցանցը բնակարանային ֆոնդում» (BENN) միջտարածաշրջանային նախագիծը: Դրա նպատակն էր մշակել ռազմավարություններ և գործիքներ Բալթյան տարածաշրջանի երկրներում (Լիտվա, Լատվիա, Էստոնիա և Լեհաստան) էներգաարդյունավետ շենքերի վերազինման համար: Այսպիսով, Էստոնիայում և Լիտվայում մասնավոր սեփականատերերի տեսակարար կշիռը շատ բարձր է (96% և 97%): Խորհրդային Միության փլուզումից հետո բնակարանների սեփականաշնորհումը գործնականում անվճար էր (գինը կարող էր վճարվել մասնավորեցման վկայագրերով / վաուչերներով): Այս ամենը շատ նման է Ռուսաստանի իրավիճակին (BEEN, 2007):
Նախագիծը փնտրում էր այն հարցի պատասխանը, թե հնարավո՞ր է այս երկրներում կրկնել շենքերի մասսայական նորոգման փորձը, ինչպես դա տեղի ունեցավ Արևելյան Գերմանիայում: Փորձագետները վերլուծեցին օրենսդրությունը, համեմատեցին իրավիճակը տնտեսության և Բալթյան երկրների, Լեհաստանի և Գերմանիայի բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների ոլորտում: Նրանք նաև գնահատեցին վերակազմակերպման ծախսերը և հաշվարկեցին դրա համար վճարելու սեփականատերերի ֆինանսական հնարավորությունները: Բալթյան երկրներում 2007 թվականի դրությամբ (BEEN ծրագրի մեկնարկի տարի) վարկերի բարձր արժեքի և բնակչության ցածր եկամուտների պատճառով առայժմ հնարավոր չէ իրականացնել վերականգնողական լայնածավալ ծրագրեր: Միայն հարուստ տերերը կարող էին արդիականացնել իրենց տունը: Բայց անվճար սեփականաշնորհումից հետո տան բնակիչների կազմը, որպես կանոն, խառն էր:
Theրագրի արդյունքում առաջարկություն է արվել, որ զանգվածային վերակազմավորումը կարող է ֆինանսավորվել երկարաժամկետ էժան վարկերով, որոնք տրամադրվում են պետական բանկերում ցածր տոկոսադրույքների հաշվին: Տոկոսը կարող է հետագայում կրճատվել բյուջեի սուբսիդիաների միջոցով: Բնակարանը երաշխավորում է վարկի մարումը. Հակառակ դեպքում բանկը կվերցնի այն: Այնուամենայնիվ, ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքներին աջակցելու համար անհրաժեշտ է գործիքներ մշակել: Կարևոր պայման է համապարփակ վերակազմավորում իրականացնելու անհրաժեշտությունը: Քայլ առ քայլ գործողությունները կամ դրանց ինքնաբուխ զուգորդումները չպետք է լինեն աջակցության առարկա:
Ֆինանսավորման այլընտրանքային մեխանիզմը «պայմանագրային» լինելն է: Այս դեպքում ներդրողը (օրինակ, շինարարական կազմակերպություն) տան տերերին առաջարկում է իրենց հաշվին իրականացնել նախատեսված էներգախնայողության միջոցառումների ամբողջ փաթեթը: Այս դեպքում սեփականատերերի համայնքը կարիք չունի անհանգստանալու ֆինանսավորում գտնելու խնդրով `տրամադրելով վարկի մարման երաշխիք: Ներդրողը պահանջում է միայն պայմանագրի ստորագրում, որով բնակարանի սեփականատերերը պարտավորվում են ամեն ամիս որոշակի գումար վճարել կատարված աշխատանքի համար (օրինակ ՝ 20 եվրո ամսական 15 եվրո 20 տարվա ընթացքում):
Ըստ Թոմաս ickանիկիի ՝ Բեռլինում Բնակարանների Արևելյան Եվրոպայում նախաձեռնության հոգաբարձուների խորհրդի անդամ. Դրա հետագա կառավարման մեխանիզմներ »: Այժմ հիմնական խնդիրն այն է, որ տանտերերը, ովքեր ունակ են վճարել իրենց տների էներգաարդյունավետ վերազինման համար, կախված են անապահով տանտերերի համաձայնությունից, որոնք նույնիսկ ցանկության դեպքում չեն կարող վճարել վերանորոգման ծախսերը (Յանիցկի, 2011):
Էստոնիա
Էստոնիայում շենքերի 96% -ը մասնավոր սեփականություն են: Բնակիչների մոտ 60% -ը ապրում է 1961-1990 թվականներին կառուցված բազմաբնակարան շենքերում:
Էստոնիայում շենքերի արդիականացման գործընթացը սկսվել է 2000-ականներից: Ֆինանսական հաստատությունները հետաքրքրված էին վարկեր տրամադրելու մեջ, և տան տերերի ամենաակտիվ և վճարունակ ասոցիացիաները կարող էին դրանք ստանալ: KredEx ֆինանսական գործակալությունը, որը հիմնադրվել է 2001 թ., Երաշխիքներ է տրամադրել սեփականատերերի միություններին մասնավոր բանկերից վարկեր ստանալու համար (Leetmaa, 2018):
2009 թ.-ին ստեղծվեց KredEx պտտվող ֆոնդը `համագործակցելով Եվրոպական տարածաշրջանային զարգացման հիմնադրամի հետ, հիմնադրամ` էներգաարդյունավետ շենքերի վերազինումը խթանելու համար: Այս հիմնադրամի ստեղծման շնորհիվ Էստոնիայում հայտնվել է ավելի համարժեք աջակցության համակարգ ՝ հիմնված վարկերի, վարկերի երաշխիքների և դրամաշնորհների համադրության վրա: Houseանկացած տուն, որտեղ վերակառուցումից հետո էներգիայի սպառումը կրճատվում է 20-30% -ով, կարող է դիմել ֆինանսավորման: KredEx- ը տրամադրում է 20 տարվա վարկեր `4% միջին տոկոսադրույքով: Սեփականատերերը պետք է տրամադրեն միջոցների 15% -ը (սա կարող է լինել իրենց սեփական միջոցները կամ վարկեր այլ բանկերից):
Սեփականատերերի ասոցիացիան կարող է նաև դիմել KredEx- ի կողմից դրամաշնորհ ստանալու համար `արդիականացման աշխատանքների արժեքի 15-ից 35% -ի չափով` կախված որոշակի էներգաարդյունավետության ստանդարտների ձեռքբերումից և հատուկ տեխնոլոգիական լուծումների օգտագործումից (օրինակ `ջերմության վերականգնում համակարգ): 2010-ից 2014 թվականներին KredEx- ի աջակցությամբ արդիականացվել է 663 շենք (1,9 մլն քառ. Մ) (Կուրնիցկի, 2018): 2015 թվականից շենքերի օդափոխության պահանջները ճշգրտվել են `դրամաշնորհներ ստանալու համար: Եվս 400 շենքի վերանորոգման նախագծերը ֆինանսավորվել են 2015-ից 2019 թվականներին:
Հետագա շարքի տներում օգտագործվում էին բարձրորակ եռաշերտ վահանակներ, որոնք լրացուցիչ մեկուսացում չէին պահանջում: Հետեւաբար, վերանորոգման համապարփակ միջոցառումները չեն ներառել ճակատի տեսողական վերափոխում, որպեսզի գումար չկորցնեն զուտ գեղագիտական լուծման վրա:
Լիտվա
Լիտվայում շենքերի 97% -ը մասնավոր սեփականություն են:
Լիտվայում բազմաբնակարան շենքերի արդիականացման ծրագիրը գոյություն ունի 2005 թվականից: Այն ենթադրում է շենքի էներգետիկ վերականգնման ֆինանսավորում ցածր տոկոսադրույքով վարկի միջոցով (վարկ 20 տարի ժամկետով, առաջին 5 տարվա համար ամրագրված 3%): Վարկի մարման վճարները գրեթե հավասարազոր են արդիականացումից հետո կոմունալ վճարների իջեցմանը (հիմնականում ջեռուցման համար): Այսպիսով, ծրագիրը փորձում է ապահովել, որ ռեզիդենտները չունենան լրացուցիչ ֆինանսական բեռ:
Րագիրը նախատեսում է նաև բյուջեի մի շարք սուբսիդիաներ `նախագծի կառավարման, նախագծային փաստաթղթերի մշակման և շինարարական աշխատանքների որակի վերահսկողության ծախսերը ծածկելու համար: 2012 թվականից ի վեր գործում է շենքերի կառուցման մեջ ներդրումների դրամաշնորհային աջակցության համակարգ (յուրաքանչյուրի արժեքի 30% -ը, ցածր եկամուտ ունեցող ընտանիքների համար `100%): Այն կարող է օգտագործվել սեփականատերերի միությունների կողմից, որոնք նախատեսում են շենքի հիմնովին վերանորոգում իրականացնել:
2013 թվականից ի վեր ծրագրում հայտնվել է երկրորդ մոդելը, որը ներառում է քաղաքապետարանների ակտիվ մասնակցությունը: Քաղաքը նշանակում է ծրագրի ադմինիստրատոր և պատրաստում ներդրումային նախագիծ տան տերերի համար: Սեփականատերերի կողմից շենքի արդիականացման նախագիծը համաձայնեցնելուց հետո ադմինիստրատորը վերցնում է փոխառու միջոցներ, կազմակերպում է մրցույթի ընթացակարգեր, պատասխանատու է բոլոր միջոցառումների իրականացման և ֆինանսական կառավարման համար: Inրագրում նախագծերի 80% -ը ղեկավարվում է քաղաքապետարանի կողմից նշանակված ադմինիստրատորների կողմից (Smaidžiūnas, 2018): Եթե ցածր եկամուտներ ունեցող սեփականատերերը համաձայն չեն արդիականացմանը, նրանք զրկվում են սուբսիդիաներից ՝ կոմունալ ռեսուրսների դիմաց վճարելու համար:
Կատարված փոփոխությունները բարձրացրել են ծրագրի գրավչությունը. 2019-ի վերջի դրությամբ վերակառուցվել է 2,176 օբյեկտ; եւս 421 տուն արդիականացման փուլում է:
Րագիրը ղեկավարում է Բնակելի էներգաարդյունավետության գործակալությունը (BETA): Նրանց պարտականությունները ներառում են ծրագրին մասնակցող շենքերի արդիականացման նախագծերի հաստատում, ինչպես նաև բոլոր փուլերում իրականացման գործընթացի մոնիտորինգ: 2015 թվականից ի վեր BETA- ն, Արևելյան Եվրոպայի Բնակարանային Նախաձեռնության (IWO) աջակցությամբ, իրականացնում է «Լիտվայում քաղաքային տարածքների էներգաարդյունավետ վերանորոգում» նախագիծը, որի նպատակն է գտնել բնակելի տարածքների և թաղամասերի համապարփակ վերանորոգման մոդել: Նրանք նաև իրականացնում են համայնքային աշխատողների վերապատրաստման ծրագիր `բնակելի տարածքների ինտեգրված էներգաարդյունավետ արդիականացման ոլորտում:
Լատվիա
Լատվիայում մասնավոր սեփականատերերի մասնաբաժինը կազմում է 85%: 1941-ից 1992 թվականներին կառուցված շենքերի շուրջ 95% -ը պահանջում է լայնածավալ վերանորոգում `ցածր էներգաարդյունավետության և նախորդ ժամանակահատվածներում անհրաժեշտ պահպանման միջոցառումների բացակայության պատճառով (Jörling, 2018, էջ 1):
2009-ին Լատվիայի կառավարությունը, Եվրոպական տարածաշրջանային զարգացման հիմնադրամի հետ համատեղ, սկսեց բազմաբնակարան բնակելի շենքերի ջերմամեկուսացման բարելավում ծրագիրը:
2015 թվականից ALTUM- ը գործում է Լատվիայում ՝ պետական ֆինանսական զարգացման ինստիտուտ, որը ստեղծվել է էկոնոմիկայի և ֆինանսների նախարարության աջակցությամբ: ALTUM- ը իրականացնում է բազմաբնակարան բնակելի շենքերի էներգաարդյունավետության բարելավման ծրագիր: Սեփականատերերը ALTUM- ին տրամադրում են տեխնիկական փաստաթղթեր արդիականացման համար, և ALTUM- ը երաշխիքներ է տալիս բանկերին երկարաժամկետ (մինչև 20 տարի) վարկի տրամադրման համար `սեփականատերերի միությանը: 2016 թ.-ին ստեղծվեց Լատվիայի Բալթյան էներգիայի արդյունավետության ֆոնդը (LABEEF) ՝ էներգիայի արդյունավետ պայմանների հիման վրա էներգախնայող նորոգում իրականացնող ընկերություններին օգնելու համար (Jörling, 2018):
2018-ի դրությամբ ավարտվել է շենքերի արդիականացման շուրջ 740 նախագիծ (ընդհանուր Լատվիայում ՝ 53 հազար բազմաբնակարան շենք) (Blumberga, 2018):
Հիմնական քայլեր Բալթյան երկրների փորձից
Բալթյան երկրների արդյունքները ցույց տվեցին, որ հիմնադրամի արդիականացումը, որտեղ բոլոր բնակարանները մասնավոր սեփականություն են, հնարավոր է:Այնուամենայնիվ, դա պահանջում է պայմաններ, որոնց դեպքում սեփականատերերը կարող են գործել առավել արդյունավետ: Շենքերի արդիականացմանն աջակցող աշխատանքային համակարգ չի կարող ձեւավորվել կարճ ժամանակում: Անհրաժեշտ է վերահսկել, թե ինչպես են սեփականատերերի միավորումները արձագանքում ծրագրին, և բարելավելու ֆինանսավորման մեխանիզմները: Դա հենց այն գործընթացն է, որը տեղի է ունենում Բալթյան երկրներում վերջին երկու տասնամյակների ընթացքում:
Այս երկրների փորձը ցույց է տալիս, որ էներգիայի արդիականացման ծրագիրը շահավետ է պետությանը տնտեսական առումով, քանի որ հայտնվում են նոր ընկերություններ, ավելանում են աշխատատեղերն ու հարկերի վճարումները բյուջե:
Բալթյան երկրներում վերականգնման հեռանկարների վերաբերյալ հետազոտական զեկույցներում նշված խնդիրներից մեկը բնակելի շենքերի փոքր թիվն է և ավելի փոքր բնակչություն, քան Արևելյան Գերմանիայում: Դա խանգարում է կայուն և անկախ ֆինանսական ինստիտուտների ձևավորմանը և արդիականացման բարձր տեմպերին: Գերմանիայում, ի սկզբանե, զգալի քանակությամբ միջոցներ կարող էին ներդրվել արդիականացման ծրագրի մեջ, քանի որ շատ էին ծրագրեր իրականացնել ցանկացողները: Հետագա ծրագրերը ֆինանսավորվում էին միջոցներով, որոնք ստացվել էին որպես վարկի մարումներ (Jörling, 2018): Այս առումով Ռուսաստանն ավելի հեռանկարային է զանգվածային վերակազմավորման համար:
ԵՄ երկրների համար շենքերի արդիականացման խթանը տնտեսության էներգաարդյունավետության բարելավումն է, էներգիայի արտահանման և շրջակա միջավայրի վրա ազդեցության նվազեցումը: Ռուսաստանում այդ հարցերը օրակարգում չեն: Բայց խորհրդային շրջանի բնակելի շենքերի որակը անընդհատ վատթարանում է: Ուֆա քաղաքի բնակարանային ֆոնդի ուսումնասիրությունների համաձայն, պանելային շենքերի 60-70% -ի համար անփորձանք շահագործման ժամանակահատվածը ընդամենը 15 տարի է (Սամոֆեև, 2018): Դրանից հետո կարող է լինել պատի վահանակների մի մասի փլուզման վտանգ, որոնք շենքերի օժանդակ կառույցներն են: Դրանք պահպանելու համար անհրաժեշտ է վերակազմակերպման համապարփակ միջոցառումներ իրականացնել: Facակատների ջերմամեկուսացումը կդադարեցնի պատի կառույցների տարեկան սառեցման և հալման գործընթացը, որի պատճառով դրանց վիճակը վատթարանում է: Այսօր Ռուսաստանում անհրաժեշտ է ֆինանսական աջակցության աշխատանքային գործիքներով բազմաբնակարան շենքերի վերանորոգման լայնածավալ ծրագիր:
Վերակազմակերպումը կազմակերպելու համար պրոֆեսիոնալ մենեջերի անհրաժեշտությունը
IWO- ի փորձագետները նշում են, որ հետսոցիալիստական երկրներում մասնավոր սեփականության համայնքները հաճախ անգործունակ են, երբ բանը վերաբերում է շենքերի էներգիայի վերազինմանը: Վերակազմակերպումը բարդ գործընթաց է, որի սեփականատերերը կարող են շատ ռիսկեր ունենալ: Առաջին փուլերն արդեն պահանջում են ֆինանսական ծախսեր: Բայց, միևնույն ժամանակ, դեռ պարզ չէ ՝ հնարավո՞ր է արդյունքի հասնել: Mistakeանկացած փուլում (հայեցակարգում, նախագծում, շինարարական աշխատանքներ) կատարված սխալը կարող է հանգեցնել այն փաստի, որ վերականգնման նպատակները չեն իրականացվի:
Այդ պատճառով շենքի վերանորոգման հարցը միայն ֆինանսավորման խնդիր չէ: Սեփականատեր համայնքը կազմակերպչական աջակցության կարիք ունի:
Շենքի վերանորոգման կազմակերպումը ներառում է հետևյալ փուլերը (Smaidžiūnas, 2018):
• շենքի վերանորոգման գաղափարի պատրաստում;
• սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի կազմակերպում և վերակազմակերպման մասին որոշում կայացնել.
• նախագծի փաստաթղթերի մշակման համար մրցույթի անցկացում.
• ծրագրի փաստաթղթերի պատրաստման գործընթացի աջակցություն.
• շինարարական աշխատանքների համար մրցույթի անցկացում.
• աշխատանքի ֆինանսավորում (վարկի ստացում, դրամաշնորհ ստանալու համար դիմում);
• շինարարական աշխատանքների վերահսկում և ընդունում:
Օրինակ, ինչպես նկարագրված է վերևում, ծրագրի մասնակից տների թիվը Լիտվայում ավելացավ այն բանից հետո, երբ նրանք սկսեցին նշանակել արտաքին կառավարիչ (Smaidžiūnas, 2018): Մեկ այլ կարևոր մեխանիզմ էր դրամաշնորհների միջոցով ծրագրի կառավարման ծախսերը ծածկելու կարողությունը:
Գերմանիայում բնակելի տարածքների վերանորոգման գործակալություններ
Վերանորոգման գործընթացը բարդանում է, երբ խոսքը վերաբերում է ոչ միայն մեկ շենքին, այլ մի քանի բլոկներին կամ բնակելի տարածքի տարածքին, ընդհանուր առմամբ:Այս դեպքում անհրաժեշտ է համաժամանակեցնել մեծ թվով մասնակիցների շահերը, ինչպես նաև ստեղծել բազմաթիվ զուգահեռ գործընթացներ:
Գերմանիայում գոյություն ունի այդ խնդիրների լուծման «վերակազմակերպման տարածք» գործիք: Դրա կանոններն ամրագրված են շենքային օրենսգրքում: Այս կարգավիճակը տարածքին նշանակելու մասին որոշումը կայացնում է քաղաքային վարչակազմը: Դրանից հետո քաղաքը վարձում է անկախ ընկերություն ՝ «վերակազմակերպման գործակալություն»: Դրա խնդիրները ներառում են շենքերի և տարածքների արդիականացման համակարգող պլաններ: Սեփականատերերի համար, ովքեր մշակված ծրագրի հիման վրա մասնակցում են արդիականացման գործընթացին, ավելի հեշտ է համաձայնեցնել նախագիծը և ստանալ արտոնյալ վարկեր և սուբսիդիաներ:
Վերականգնման գործակալությունները չպետք է կապ ունենան տարածքում գործող շինարարական կազմակերպությունների հետ: Սա օրենսդրության մեջ ամրագրված կարևոր պայման է: Դա երաշխավորում է, որ ծրագրի իրականացման ընթացքում բնակիչների շահերը գերակշռելու են շինարարների շահերին:
«Սանիտարական մաքրման գործակալությունը» (գերմ. ՝ Sanierungsträger) իրականացնում է հետևյալ գործառույթները.
• մշակում է «սանիտարական տարածքի» ընդհանուր տրանսֆորմացիայի ծրագիր (գերմ. ՝ Sanierungsgebiete);
• կազմակերպում է հանրային քննարկումներ և համաձայնեցնում պլանը բոլոր շահագրգիռ կողմերի հետ.
• համակարգում է մասնավոր և պետական ներդրումները.
• պատասխանատու է բյուջեի միջոցներից ֆինանսավորվող գործունեության իրականացման համար.
• սեփականատերերին ներգրավում է ծրագրի իրականացման մեջ.
• Աջակցում է սեփականատերերի համայնքներին կազմակերպել վերակառուցման աշխատանքներ ըստ անհրաժեշտության (լրացուցիչ ծախսերով):
Հիմնադրամի տեխնիկական նորացման հետ գույքի նոր տեսակների ներդրում
Բազմաբնակարան շենքերում մասնավոր սեփականության տարածվածությունը մարտահրավեր է երկարաժամկետ բնակարանային ֆոնդի տեխնիկական վիճակը պահպանելու համար: Սեփականության իրավունք ունեցող համայնքները, որոնք հաջողակ են եղել որոշակի փուլում, 10 տարի անց, երբ պահանջվում են հաջորդ քայլերը, կարող են այդքան արդյունավետ չլինել: Սոցիալական տարասեռությունը դառնում է համատեղ գործողությունների մեկ այլ խոչընդոտ: Խնդիրն այն է, որ «սեփականատերերը, ովքեր ցանկանում են և ունակ են վճարել իրենց տների արդիականացման համար, իրավաբանորեն կախված են ցածր եկամուտ ունեցող տերերի համաձայնությունից» (BENN, 2007): Սա բացասաբար է ազդում ընդհանուր առմամբ երկրի տնտեսական զարգացման վրա:
Ուստի անհրաժեշտ է մտածել, թե ինչպես պետք է սեփականության այլընտրանքային ձևեր ներդնել զանգվածային բնակարանային զարգացման ոլորտներում ՝ կոոպերատիվներ և բնակարանային ընկերություններ, որոնք երկարաժամկետ հեռանկարում կարող են ավելի արդյունավետ գործել:
90-ականներին Գերմանիայում: housingանգվածային բնակարանային զարգացման բնագավառներում նոր բնակարանային կոոպերատիվներ ստեղծելու խթանը այն էր, որ նրանք կարող էին հույս ունենալ հիմնադրամի արդիականացման համար լրացուցիչ ֆինանսավորման վրա: Նմանատիպ սցենար կարելի է իրականացնել Ռուսաստանում:
Բնակարանային ֆոնդի մի մասի տեղափոխումը բնակարանային ընկերությունների սեփականության իրավունք կարող է տեղի ունենալ այն ժամանակ, երբ տարածքում գտնվող շենքերի տեխնիկական վիճակը հասնում է թույլատրելի նվազագույն արժեքի, և սեփականատերերը պատրաստ չեն ինչ-որ բան անել այն պահպանելու համար: Այնուհետև ֆոնդը նորացնելու գործընթացում գույքի տեսակը կարող է փոխվել. Սեփականատերերից ոմանք կարող են վարձակալ դառնալ, և տեխնիկական վիճակի վերականգնումը տեղի կունենա բնակարանային ընկերության հաշվին:
Իհարկե, սրանք միայն հիպոթետիկ սցենարներ են: Բայց դրանք պետք է հաշվի առնել: Այս մեխանիզմների կիրառումը պահանջում է մանրակրկիտ վերլուծություն, իրավական պայմանների հարմարեցում: Բացի այդ, անհրաժեշտ կլինի ընդհանուր առմամբ երկրի բնակարանային քաղաքականության ճշգրտում: Եթե մենք խոսում ենք Ռուսաստանի մասին, ապա առաջին հերթին պետք է դադարեցնել անվճար սեփականաշնորհումը, և ավելի շատ ուշադրություն դարձվի առկա բնակարանային ֆոնդի պահպանմանը:
Նշում. Մարիա Մելնիկովայի ուսումնասիրությունների մատենագիտությունը կարելի է գտնել նրա գրքում:
